Можно ли объединить балкон с комнатой

Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка

kalinovsky / Depositphotos.com

Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).

По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:

• балконная плита и ограждающая несущая конструкция (то есть наружная стена с дверным и оконным проемом) входят в состав общего имущества МКД – по прямому указанию п. 2 Правил содержания общего имущества МКД № 491 и в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса;
• следовательно, демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст. 51 – 55 ГрК РФ.

Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.

Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.

Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.

Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.

Можно ли объединить балкон с комнатой? Да, и будет круто!

Не все балконы настолько просторны, что после остекления их можно использовать так, как хотелось бы. Если при этом смежная комната тоже невелика по площади, часто приходит в голову заманчивая идея объединить эти два помещения.

Любая «переделка», затрагивающая конфигурацию квартиры, должна осуществляться с разрешения надзорных органов. Последовательность действий чётко обозначена — сначала разрешение, потом работы. В противном случае далеко не факт, что изменения будут узаконены, даже если они и не привели к негативным последствиям.

Учитывая, что фасадная стена является несущей конструкцией, любые действия с ней тем более должны согласовываться с местными властями, не говоря уже о сносе панели полностью. Поэтому рассмотрим, можно ли объединять балкон с комнатой, существуют ли безопасные способы, и как это сделать, не нарушая закон.

Юридическая сторона вопроса

Присоединение к квартире лоджии или балкона — очень популярная перепланировка, но делать это можно не всегда. Допущенные ошибки — технические и организационные чреваты проблемами с госорганами и управляющей компанией. В результате такой перепланировки лоджия пространственно объединяется с квартирой путём демонтажа оконного и дверного блоков, часто — с полным или частичным демонтажем стены, и эту операцию нужно обязательно согласовывать по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ.

Юридический статус лоджии – неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры. Площадь лоджии не засчитывается в общую площадь квартиры, но входит в её границы и фиксируется в правоустанавливающих документах на жильё. Иначе говоря, лоджия, как и право распоряжаться ею, принадлежит собственнику квартиры.

Всегда ли можно присоединить лоджию к квартире

Возможность объединения лоджии с квартирой зависит от наличия технических условий для изменения тёплого контура квартиры. Поэтому техническая возможность оценивается в каждом отдельном случае проектной организацией и, если она есть, это же учреждение разрабатывает соответствующий всем требованиям проект перепланировки.

Не менее важным является ещё один технический вопрос – допустимо ли изменение нагрузки на существующие инженерные сети. При разработке проекта перепланировки проектная организация оценивает существующие технические возможности и предлагает техническое решение, которое можно реализовать в конкретной квартире конкретного дома.

Основные критерии возможности законного присоединения лоджии к квартире

Чтобы хлопоты по согласованию перепланировки не оказались бесполезными, можно самостоятельно оценить возможность присоединения лоджии к комнате законным способом. Для этого необходимо обратить внимание на 3 основных момента:

1. Внешнее остекление.
2. Стена между лоджией и квартирой.
3. Возможность изменения тёплого контура.

Внешнее остекление
Присоединяемая лоджия должна быть остеклена одним из двух способов:

• остекление от застройщика;
• самостоятельно – в строгом соответствии с утверждённой концепцией остекления всего фасада здания.

Если остекления от застройщика нет, и утверждённая концепция отсутствует, согласовать присоединение лоджии к квартире не получится. Не удастся и узаконить такую перепланировку, если выполнить её самовольно.

Стена между лоджией и квартирой
Если стена несущая, то её демонтаж запрещён. Если стена не несущая, возможен полный демонтаж этой конструкции, но – с оговорками.

При расположении квартиры выше 15 м от уровня земли в игру вступают правила пожарной безопасности — полный демонтаж стены возможен только при наличии второй лоджии, на которой можно укрыться от огня. Если вторая лоджия отсутствует, полный демонтаж стены невозможен – необходимо оставить от неё пожарный глухой простенок шириной не менее 1,2 м.

Возможность изменения тёплого контура.
Имеется в виду возможность обеспечения нормативной температуры в присоединяемой лоджии. Если такой возможности нет, присоединить лоджию к квартире не разрешат, но в реальной жизни такая ситуация маловероятна. Дело в том, что переносить радиатор отопления на лоджию запрещено лишь без её присоединения к квартире. После присоединения лоджия становится частью отапливаемого помещения, и размещать в ней радиатор отопления, например, на парапете, становится можно. Если при этом утеплить ограждающие конструкции, нормативная температура в помещении будет обеспечена.

Не согласовывать присоединение лоджии к комнате можно только в одном случае – если она уже остеклена в законном порядке, и объединение помещений заключается лишь в демонтаже оконного и дверного блоков.

Отделка подоконного блока стены под стол, барную стойку или тумбу для цветов позволяет сгладить некоторую неуместность его расположения.

Нюансы присоединения лоджии к квартире

При присоединении лоджии к квартире тёплый контур квартиры изменяется – его элементами становятся оконный переплёт и все ограждающие конструкции, соприкасающиеся с наружной средой или соседними холодными помещениями. Поэтому пол, потолок, парапет и боковые стены утепляют, а при недостаточности этих мер лоджию оборудуют дополнительным обогревом. Если существующая в доме система отопления позволяет увеличить нагрузку на отопление отдельной квартиры, то на лоджии монтируют дополнительные радиаторы. Это позволяет обойтись без электрических отопительных приборов, но возможность такого решения оценивает только проектная организация.

В отсутствие такой возможности в качестве дополнительных обогревательных систем чаще всего используют «тёплые» полы или инфракрасные панели. Необходимые технические характеристики этих устройств просчитываются проектной организацией и фиксируются в проекте перепланировки.

Взвешивая аргументы «за» и «против» такой перепланировки, следует также знать следующее:

1. Юридически возможность присоединения лоджии от её площади не зависит, но может зависеть от технических условий;
2. Общая площадь квартиры после присоединения лоджии меняется не только фактически, но и документально – к ней добавляется квадратура присоединённого помещения, которая ранее не учитывалась;
3. Стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии возрастёт, так как сумма рассчитывается с учётом общей площади квартиры, а она – увеличилась;
4. Присоединения лоджии к квартире по всей длине юридически возможно, но техническая возможность определяется в каждом отдельном случае проектной организацией;
5. Согласовывать перепланировку с управляющей компанией не нужно – эти организации не имеют полномочий на согласование и потому не могут препятствовать работам, если на руках у владельца жилья есть согласованный с местными властями проект присоединения лоджии к квартире.

Заключение

Присоединение к квартире балкона или лоджии – операция заманчивая, но тяжесть последствий самовольной её реализации непредсказуема, так как изменение конструкции несущей стены опасно. Однако вокруг достаточно успешных примеров такой перепланировки, следовательно, возможность осуществления есть, главное – использовать её в установленном законом порядке, минимизирующем сопутствующие риски.

Как объединить балкон и комнату: важные нюансы

Задумка объединить балкон и комнату довольно интересна. Ведь это позволяет увеличить существующую жилую площадь на несколько метров, что для владельцев малометражных квартир ценно и актуально. Но сперва надо задаться вопросом: а насколько такая перепланировка законна, и не придётся ли столкнуться в будущем с какими-либо проблемами из-за выполненного совмещения балкона с комнатой.

• Можно ли присоединить балкон к комнате
• Как совместить балкон с комнатой
• Остекление и утепление балкона, присоединённого к комнате
• Как использовать присоединённый к комнате балкон
  • Балкон как рабочее место или кабинет
  • Гардеробная на балконе
  • Оранжерея на балконе
  • Игровая комната на балконе
  • Комната для гостей на балконе

Можно ли присоединить балкон к комнате

Есть существенные различия между тем, что вы надумали объединять: балкон или лоджию. Дело в том, что часто лоджию называют балконом. Между тем, с точки зрения строительных и жилищных норм, эти понятия различны.

Балкон – это выступающая за фасад здания ограждённая конструкция. Вход на балкон обычно осуществляется со стороны квартиры через дверь, которая соединена с окном в единый балконный блок.

Балконная плита прикреплена к стене со стороны входа и обладает малой несущей способностью. По техническим нормам балконные плиты способны выдерживать вес до 200 кг/кв.м. Но установленный законом показатель нагрузки составляет лишь 112 кг/м2. А учитывая, что современный жилищный фонд (включая балконные плиты) сильно изношен, крайне не рекомендуется перегружать балкон громоздкими конструкциями и тяжёлыми материалами из-за риска его обрушения.

Лоджия – это нежилое помещение, встроенное в здание. Как минимум боковые ограждения, являются стеной дома. Бетонное основание опирается на полунесущие или несущие стены здания. Конечно, по сравнению с балконом, лоджия может выдерживать гораздо бОльшие весовые нагрузки и более устойчива.

Отличия балкона и лоджии в схематичном изображении В чём отличие балкона от лоджии: пример на фото.

Как балкон, так и лоджия являются неотапливаемыми помещениями и переносить батареи в эти помещения запрещено.

Итак, если вы являетесь обладателем именно балкона, а не лоджии, то, к сожалению, законных возможностей для объединения балкона и комнаты путём демонтажа балконного блока нет. Действующее законодательство прямо запрещает реконструкцию здания (а именно так расценивают снос балконного блока суды) жильцами. В случае выявления подобных случаев нарушители обязаны будут за свой счёт вернуть балконный блок обратно, а возможно также выплатить штраф (по решению суда).

Как же быть, если расширить площадь квартиры за счёт балкона очень хочется, а по закону совмещение балкона с комнатой запрещено?

Как совместить балкон с комнатой

Самый простой и экономичный вариант совмещения балкона и комнаты – заменить балконную дверь на полностью стеклянную раздвижную перегородку (от пола до потолка). В этом случае демонтажа балконного блока, а значит и реконструкции здания, не происходит.

Чтобы обойти запрет объединения балкона с комнатой, замените балконную дверь на стеклянную перегородку.

Такую стеклянную перегородку можно как преимущественно держать открытой, так и при необходимости быстро вернуть на место, закрыв проём между балконом и комнатой.

К сожалению, полностью удалить балконное окно и дверь, а также стену между балконом и комнатой, как уже говорилось, невозможно. Владельцам лоджий в этом плане повезло больше, так как у них такая возможность есть.

Остекление и утепление балкона, присоединённого к комнате

Вариантов утепления балкона не так много, как лоджий, по причине ограничений весовой нагрузки на балконную плиту. Пожалуй, наиболее оптимальным и не сильно дорогостоящим способом будет выполнить тёплое остекление алюминиевым профилем, заделать все щели и установить тёплый пол. Этих мер должно вполне хватить, чтобы на балконе в холодное время года держалась комфортная температура.

Если же захочется дополнительно обогреть помещение балкона, то воспользуйтесь переносными обогревательными электроприборами, например конвектором или масляным радиатором.

Переносной электроконвектор обогреет помещение тогда, когда это необходимо.

Работу по остеклению балкона лучше поручить профильной фирме. Толщина стеклопакета должна быть минимум 2-камерная. Также можно добавить к стеклопакету теплосберегающее покрытие, что позволит сберечь до 30% тепла. Такой стеклопакет отличается от обычного тем, что обладает высокой способностью отражать ультрафиолет, пропускает много дневного света (а значит, можно сэкономить на электроэнергии для освещения помещения), а также защищает стекло от механических повреждений.

Обратите внимание на используемую фурнитуру. Она должна быть хорошего качества от проверенных производителей. Плохая фурнитура часто является причиной запотевания окон и плохой шумоизоляции.

Далее тщательно заделайте все щели на своём балконе. Эта работа относительно несложная и её вполне можно выполнить самостоятельно. На нашем сайте есть статья с подробным описанием технологии заделки щелей на балконах и в лоджиях. Рекомендуем ознакомиться с ней.

Последним этапом утепления балкона с целью присоединения его к комнате будет установка тёплого пола. Наиболее часто на балконах и лоджиях используется электрический тёплый пол, который бывает кабельным, матовым и инфракрасным. Также существует водяной тёплый пол, но его использование в квартирах запрещено законом, поэтому не будет рассмотрено в данной статье. Остановимся подробнее на особенностях, основных преимуществах и недостатках каждого вида.

Кабельный тёплый пол – в качестве нагревательного элемента используется электрический кабель, который подключается к электросети. Электрокабель прокладывают по всей поверхности пола балкона, поверх обязательна бетонная стяжка. Затем кладётся напольное покрытие, которым может быть ламинат, плитка или линолеум.

Кабельный тёплый пол под ламинат

К преимуществам кабельного тёплого пола можно отнести: равномерное прогревание воздуха, меньшее потребление электроэнергии по сравнению с тепловыми радиаторами и конвекторами, предотвращение теплопотерь.

Недостатками кабельного тёплого пола являются: медленный нагрев (от 30 минут), создание электромагнитного поля (пусть и небольшого, меньше чем от мобильного телефона), необходимость в бетонной стяжке. Также не рекомендуется ставить объёмную мебель, т.к. на полу на этих местах могут образоваться потемнения от перегрева.

Матовый пол – здесь кабель закреплён на специальной сетке, что значительно упрощает его монтаж. Бетонная стяжка под него не требуется. Идеально использовать под кафельную плитку, а также подойдёт керамогранит, ламинат, паркет, линолеум, ковролин.

Инфракрасные тёплые полы во многом лучше кабельных, так как

• обеспечивают более высокую степень прогрева балкона (на уровне потолка температура воздуха будет около 200С, а не 150С-180С как с кабельным и водяным тёплым полом);
• экономия электроэнергии до 20%;
• помещение прогревается быстрее по времени;
• безопасен в использовании (не бьёт током, не горит и не промерзает), электромагнитное излучение меньше;
• для установки не требуется согласования с жилищно-коммунальными службами;
• лёгкий и быстрый монтаж, возможность убрать или перестелить в другое место.

Инфракрасный тёплый пол на балконе

К недостаткам инфракрасного пола можно отнести то, что требуется предварительное выравнивание пола, и к нему сложнее подключить электричество.

Однако, учитывая многочисленные преимущества, мы бы рекомендовали вам сделать выбор именно в пользу инфракрасного тёплого пола для обогрева балкона или лоджии.

Как использовать присоединённый к комнате балкон

Итак, все основные работы по присоединению балкона к комнате произведены и вы стали обладателем дополнительных квадратных метров вашей квартиры. Как же теперь их использовать с максимальной пользой?

Предлагаем вам некоторые практичные идеи использования помещения балкона.

Балкон как рабочее место или кабинет

Очень популярный вариант для тех, кто работает дома и просто необходим мини-офис в квартире. Согласитесь, очень удобно, когда появляется такой уголок в квартире, где можно спокойно поработать в относительной тишине, любуясь видом из окна.

Кабинет на балконе — актуальное и модное решение!

Гардеробная на балконе

Ещё один привлекательный вариант – устроить на бывшем балконе гардеробную. Там можно расположить вешалки с одеждой, расставить обувь. Это поможет не только освободить место в шкафах, но и сделает процесс сборов куда-либо более удобным.

Оранжерея на балконе

Если вам нравится заниматься растениеводством, а все подоконники уже забиты цветочными горшками, то площадь балкона поможет вам организовать у себя в квартире настоящую оранжерею или даже мини-огород.

Оранжерея на балконе для цветоводов-любителей

Игровая комната на балконе

Это отличный вариант для семей с детьми, особенно многодетных семей. Балкон можно сделать игровой комнатой, где дети могут играть в свободное время. Там же можно хранить игрушки, конструкторы и т.п., высвободив место в детской комнате.

Комната для гостей на балконе

Ещё один интересный вариант – организовать на балконе дополнительное спальное место, которое можно использовать как для себя, так и для гостей. А узнать подробнее какую кровать выбрать для балкона вы можете из данной статьи нашего сайта.

Если вы решились на реализацию идеи объединения балконы и комнаты поделитесь в комментариях вашим опытом. Также можно задавать ваши вопросы по данной теме.

Объединение балкона с комнатой

1. Плюсы и минусы
2. Требования к совмещению
3. Как узаконить переделку?
4. Варианты присоединения
5. Сложности в панельном доме
6. Как увеличить зал за счет балкона: основные этапы
7. Отделочные материалы и цветовое оформление
8. Как объединить лоджию с детской комнатой?
9. Отзывы
10. Идеи переделки

Прошли те времена, когда балконы и лоджии использовались только для хранения ненужных вещей и всякого хлама, от которого жалко избавляться. Сегодня владельцы квартир и домов делают такие помещения функциональными и полезными. Подобный эффект достигается благодаря качественной внутренней отделке и объединению блока с комнатами.

Плюсы и минусы

Главным преимуществом такого объединения является увеличение свободной площади в квартире. Такой прием способен сделать жилище более просторным и светлым. Это отличное решение для тех жильцов, которые владеют малогабаритными квартирками небольшой площади.

После грамотного проведения планировки и различных монтажных работ можно получить очень интересный и уютный интерьер.

Нельзя не отметить и прекрасное освещение в квартирах с такой планировкой. Комнаты становятся не только большими, но и светлыми. Правильно подобранные занавески и светлая мебель и вовсе способны преобразить жилище и сделать его очень гостеприимным.

Но есть у такого строительного решения некоторые недостатки.

• Проведение подобных работ является очень сложным. Самостоятельно вы вряд ли сможете объединить балконное помещение с жилым, поэтому вам придется обратиться к специалистам, которые спросят за свой труд немалую сумму.

• Получение всех разрешений на проведение такой перепланировки займет много времени. Придется постоять в очередях, чтобы разрешить все бюрократические вопросы, поэтому необходимо запастись не только свободным временем, но и терпением.

• Если вы собираетесь провести полный демонтаж порога и подоконной перегородки, то вам будет необходимо согласовать свои действия с БТИ.

• В балконной отделке очень важным этапом является утепление. Качественные и безопасные материалы стоят дорого. При объединении помещения с комнатами вам придется заняться дополнительным утеплением, что может ударить по вашему бюджету.

Если вы готовы ко всем испытаниям и твердо решили обновить свою квартиру, то можно приступать к работам, включающим в себя четыре основных этапа:

• Создать проект перепланировки. Для этого стоит обратиться к специалистам по данному вопросу.
• Согласовать план с БТИ.
• Осуществить демонтаж существующих перекрытий.
• Отделать внутреннее пространство.

Требования к совмещению

Объединять балконное помещение с комнатой разрешено исключительно по завершению всех приготовлений. Поэтапно следует произвести следующие работы:

• Остеклить балкон. Рекомендуется отдавать предпочтение качественным пластиковым окнам с двух или трехкамерными стеклопакетами. Для сохранения теплого климата в помещении стоит оставить единственную открывающуюся створку. Идеальным решением станет ликвидация боковых окон.

• Далее необходимо утеплить балкон. Учитывайте тот факт, что вам понадобится дополнительное утепление. Если вы не хотите перемещать радиатор на балконный блок, то под окошком можно установить настенный конвектор или обратиться к популярной системе – теплый пол.

• Необходимо заняться установкой подпорок от стен к краям основания балкона из бетона (по типу треугольника). Это необходимо, если вы собираетесь разместить на балконе много мебели, нагружающей своим весом блок.

• Обязательно узнайте, является ли стена в проеме несущей. Если это так, то ее демонтаж будет невозможен. Решить проблему можно удалением дверей и окон. Подоконник нужно оформить в виде небольшого столика, барной стойки или обычной полочки.

Как узаконить переделку?

Если вы собираетесь демонтировать стену между балконом и комнатой, то вам необходимо оформить некоторые документы. При грамотном подходе к этому вопросу вы имеете большие шансы на положительный ответ от соответствующих органов.

• Отказать в перепланировки могут в том случае, если ликвидация выхода на балконный блок способна привести к страшным последствиям в виде разрушения дома.
• Еще одной причиной отказа может послужить тот факт, что здание является городским памятником архитектуры.

• Такое объединение помещений требует надежного утепления. Отказ в перепланировке вы можете получить, если тепловые коммуникации в вашем доме не отвечают этим требованиям.

• Балконные помещения и лоджии необходимы для эвакуационных мероприятий при различных несчастных случаях (например, при пожаре). Их трансформация в жилые комнаты может существенно снизить возможность оперативной эвакуации.

Главным условием является отсутствие двух первых пунктов. Если в вашем случае дело обстоит именно так, то особых проблем с перепланировкой возникнуть не должно.

• После получения всех необходимых разрешений следует обратиться в местное БТИ. Там вам должны выдать особый техпаспорт на ваше жилище.
• Далее нужно составить проект перепланировки. Его придется согласовать с автором проекта самого дома.
• Для этого можно обратиться в специальную строительно-проектную организацию. Но обязательно убедитесь в наличии у нее лицензии. Запасным вариантом является проектный институт, разработавший проект вашего жилого дома. Если же его больше не существует, то согласование плана можно произвести в экспертной фирме.
• В некоторых ситуациях разрешение по уже завершенному проекту можно получить в различных ведомствах. К ним относятся МЧС, Санэпиднадзор, УК (управляющая компания) и т.д.
• С готовой документацией нужно отправиться в жилинспекцию за получением разрешения.

После того, как вы произведете демонтаж, нужно вызвать работников жилинспекции. Они должны составить акт, с которым необходимо снова отправиться в БТИ для оформления новых документов на квартиру.

Если вас пугает такой список действий и инстанций, то вы можете обратиться в специализированную организацию с лицензией, которая займется решением этого вопроса. В ней не только разработают план, но и оформят всю документацию. Стоит учитывать и то, что за свою работу такая организация возьмет неплохую плату.

Варианты присоединения

Существует несколько вариантов объединения жилых комнат с балконными помещениями.

• Можно удалить только дверь, которая ведет на балконную площадь, а вместе с ней и окно. Стены по бокам и участок стенки (перегородки) под окном не следует демонтировать. Их нужно оформить в виде столика или тумбы. Но такой вариант не позволит добиться очень большого и просторного помещения.

• Существует еще один способ: нужно полностью демонтировать дверной и оконный блок, а также стены. После этого необходимо все разровнять. В итоге у вас должен получиться очень широкий проем. Подобный вариант объединения обеспечивает прекрасное освещение и делает площадь более просторной. Но для проведения такой работы придется обойти много инстанций.

• Также можно демонтировать участок стенки под окном, а проем оснастить аркой. При подобной планировке балкон не станет непосредственным продолжением комнаты, но и не будет от нее изолирован.

Сложности в панельном доме

С подобной переделкой в панельном доме могут возникнуть определенные сложности. Например, жесткость перекрытия сильно пострадает, если демонтировать присоединенный порожек. В зимний и осенний сезон это приведет к быстрому замерзанию конструкции.

Невозможен в подобных жилищах и демонтаж стены между балконом и комнатой.

Как увеличить зал за счет балкона: основные этапы

Сначала необходимо получить все необходимые разрешения и документы.

• После этого следует удалить балконную дверь, окошко, подоконник и отрезок стены под ним.
• Далее нужно остеклить и утеплить помещение.
• Следующим шагом станет оформление пола. Выход на балкон чаще всего имеет ступеньку или уклон. Такую поверхность необходимо разровнять.
• После этого необходимо заняться внутренней отделкой помещения. Не скупитесь на качественные и красивые материалы, так как отныне балкон является частью жилой комнаты.

Появившиеся квадратные метры можно отвести под рабочий кабинет или небольшую библиотеку. Многие владельцы создают на таких балконах настоящие зимние сады или барные зоны.

Отделочные материалы и цветовое оформление

Стены на балконе можно оформить жидкими обоями, широкими пластиковыми панелями и декоративной штукатуркой. Не стоит обращаться к деревянной вагонке, особенно, если она длинная. Такие панели рассохнутся со временем и начнут трескаться.

Еще одним популярным материалом является декоративный камень. Он смотрится очень дорого и красиво.

Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно

– Хочу расширить комнату за счет присоединения лоджии. Разрешена ли такая перепланировка, нужно ли ее согласовывать и как это сделать? А у сестры балкон – глядя на меня, хочет балкон хотя бы утеплить. Говорю ей, что нельзя. Я прав?

– Перепланировка балконов и лоджий в ряде случаев допускается по закону. Но она требует соблюдения определенного регламента, который включает сбор и подготовку документации, а также прохождение согласования в контролирующих инстанциях и иногда – получение разрешения от других собственников.

• ✨ Балкон или лоджия – есть ли разница
• Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом
• Порядок согласования
  • Пакет документов
• Выведение батареи
• ⚡ Обычное утепление
• ❗ Перечень запрещенных действий
• Итоги

✨ Балкон или лоджия – есть ли разница

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки, изменяющие конструкцию дома. В каждом регионе действуют свои нормативно-правовые акты в части перепланировок, поэтому в некоторых регионах узаконивание перепланировок проще, в других – сложнее.

Лоджия – это помещение, которое ограждено с трех сторон стенами. Балкон – это огражденная площадка, выступающая из фасада. Даже в одной квартире могут быть одновременно и лоджии, и балконы. В технической документации на квартиру должно быть указано, что именно в квартире – балкон или лоджия. Так как у лоджий и балконов разная конструкция, то они имеют разные технические возможности. Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать стандартную нагрузку – до 400-600 кг на кв. м. Балкон держится только одной стороной, поэтому он имеет меньшую предельную нагрузку – 200-250 кг на кв. м. Ежегодно этот показатель падает на 1%.

Балконы изначально проектировали для летнего отдыха. На нем можно безопасно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, провести реставрацию балконной плиты или постелить террасную доску. На балконах формально запрещено даже остекление – по крайней мере, без получения согласия от контролирующих инстанций.

Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом

Объединение балкона, лоджии и комнаты (кухни) являлось популярной ранее перепланировкой, но сегодня такие действия зачастую находятся вне закона. Хотя в некоторых домах присоединение возможно на законных основаниях.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 2017 года №1104, присоединение балконов и лоджий к кухне или комнате находится вне закона наряду с некоторыми другими видами перепланировок. За нарушение данного правила для собственников квартир установлена административная ответственность на основании пункта 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы в размере 2000-2500 р. Аналогичные законы действуют в ряде регионов.

В отношении балконов практически ничего нельзя делать: только изменять старое на новое. Утепление и присоединение балконов к тепловому контуру квартиры однозначно под запретом. Перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату не разрешена.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого собственника, уменьшая общее имущество на площадь балкона. Данное решение учитывается юристами и проектными компаниями, которые занимаются согласованиями. С учетом того, что затрагивается общее имущество многоквартирного дома, при проведении перепланировки необходимо получить согласие от соседей, согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ . Это требование не распространяется на остекление, а также переустройство подоконного блока.

Согласование перепланировки требуется при изменении балкона, которое затрагивает внешний вид общедомового фасада: его форму, надстройки козырька и пр. Поддержать такую перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании.

Хотя объединение лоджий с комнатами и кухнями запрещено, в качестве альтернативы может выступать установка французских раздвижных дверей в домах, где допустимо демонтировать оконно-дверной и подоконный блоки. Сегодня нельзя полностью убрать окно, дверь и подоконный блок – жилинспекция не согласует данный проект. Простой демонтаж двери и окна при сохранении подоконного блока так же не допускается. Обязательным условием является наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу. Компромиссный вариант в виде французских дверей позволяет увеличить пространство комнаты и сохранить поддерживающую конструкцию.

Так как для установки французских дверей необходимо демонтировать подоконный блок, нужно учитывать, разрешается ли такая перепланировка. Чаще всего она допустима в монолитных зданиях, где фасадные стены ненесущие. В панельных, кирпичных и блочных постройках подоконный блок является несущей или самонесущей конструкцией и убирать перемычку над проемом или расширять его опасно.

Но даже если подоконный блок полностью сносить запрещено, иногда демонтаж разрешают при условии, что нетронутым остается порожек – нижняя часть стены, которая разделяет пространство квартиры и балкона. Именно этот порожек часто является несущим элементом, который держит балконную плиту и обеспечивает теплоизоляцию. Его ликвидация разрешена в кирпичных и монолитных домах.

Существует еще одно ограничение при перепланировке – запрещен снос или уменьшение участка над дверным проемом или его расширение. По противопожарным нормам для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина боковой стены должна быть не менее 1,2 м, а простенка – не менее 1,6 метра.

Сказанное выше актуально только для лоджий. Перепланировка балкона и совмещение его с комнатой не допускается ни при каких условиях, даже если дом новый. Балконные плиты не предназначены для такой нагрузки, перепланировка нарушит тепловой контур, а электросеть может не выдержать дополнительной нагрузки (если балкон будут дополнительно обогревать электроприборами).

? Порядок согласования

Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок, необходимо пройти следующие этапы:

1. Разработка проекта перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и прочим работам. Разрабатывать проектную документацию должна специализированная организация, которая имеет допуски в саморегулируемую организацию (СРО). Самостоятельная подготовка проекта недопустима. Проект должен быть комплексным и указывать на все этапы и типы перепланировки.
2. Если перепланировка предполагается в несущих конструкциях, то для согласования перепланировки с демонтажем подоконного блока дополнительно понадобится техническое заключение автора проекта о допустимости таких работ. Информацию об авторе проекта можно найти в техплане БТИ. На первой странице плана есть шифр проекта, по которому легко найти автора. В Москве крупнейшими проектными институтами являются ОАО «МНИИТЭП», ОАО «НИИЭП Жилища», ОАО «Моспроект». Не на все проекты домов можно получить согласование от проектного института: например, МНИИТЭП не дает согласия на демонтаж подоконных блоков в домах, возведенных после 2007 года.
3. Получение технического заключения. Проект перепланировки должен пройти согласование: в Мосжилинспекции или Межведомственной комиссии по перепланировке для Москвы или иных надзорных органах – в регионах. Если перепланировка будет согласована, то надзорный орган выдаст распоряжение – если изменения только планируются – либо Акт о завершенном переустройстве – если работы уже были завершены.
4. После этого допускается провести инвентаризацию в БТИ и получить там новый техпаспорт с учетом снесенного блока.
5. Проведение теплотехнического расчета. Он необходим при присоединении подоконного блока и части ненесущей стены. Расчет производится на предмет соответствия стен требованиям теплоизоляции.

Пакет документов

Подать комплект документов на согласование можно в МФЦ, для жителей Москвы – через официальный сайт мэра Москвы. Комплект документов должен включать:

• заявление;
• комплект документов на квартиру;
• техпаспорт жилого помещения;
• согласие на проведение работ от всех членов семьи;
• проект перепланировки с расчетом теплопотерь.

? Выведение батареи

Запрет на перенос батарей центрального отопления зафиксирован в Постановлении Правительства Москвы №1104, а также действует во многих регионах. Кухня и комната считаются теплыми помещениями, а лоджия или балкон относятся к холодным. При устранении барьера между комнатой и балконом нарушается целостность теплового контура всего дома. Установленные в квартирах батареи центрального отопления не предназначены для отопления холодных площадей.

При установке французских дверей проблема нарушения теплового баланса не возникает, так как двухкамерные стеклопакеты могут защитить дом от холода извне. Если подоконный блок к лоджии сносится, то батарею следует перенести на боковой пристенок – справа или слева от балконного проема.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Оформление и проведение объединения лождии с комнатой

Владельцы малогабаритных квартир, рано иди поздно, задумываются над способом увеличения заветных квадратных метров. Один из вариантов – объединение лоджии и комнаты. Чтобы разобраться в правомерности таких действий, следует изучить ряд законодательных документов. Многие считают, что в собственном жилище можно по желанию производить переделку комнат или подсобных мест под свои нужды, но это не так.

Нормы законодательства по этому вопросу

Как балкон, так и лоджия, не являются жилыми помещениями, поэтому вопрос самовольного объединения их с комнатой или кухней законодательство не одобряет. Это понятно, так как несведущий человек не сможет разобраться в конструкции дома, определить несущие стены комнат, увидеть способ крепления балконных фрагментов и учесть другие специфические моменты. Попробуем разобраться, как решить эту проблему.

Объединение лоджии с комнатой, как и объединение балкона, увеличивает жилую площадь. Это приводит к несоответствию фактического размера комнаты и квадратных метров, указанных в техническом паспорте и правоустанавливающих документах. Также меняется назначение помещения балкона.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ действия по объединению жилого с нежилым помещением относит к перепланировке, так как меняется конфигурация комнат. По этой причине придется оформить перепланировку и внести изменения в технический и кадастровый паспорта.

Однако ни в одном законодательном документе прямо не говорится, что этого делать нельзя. Все тот же Жилищный кодекс РФ, в статье 26 подробно рассматривает порядок получения разрешения на переустройство или перепланировку жилого помещения.

Подготовка документов для получения одобрения на объединение помещений (комнат) начинается с изготовления проектной документации. Этими работами занимается организация, имеющая специальную лицензию. Скорее всего, разработчик будет выезжать на место, для составления эскиза и оценки технической возможности, взяв за основу проект вашего дома. Полученный в итоге документ будет гарантией того, что перепланировка не ущемляет интересы соседей, безопасна для конструкции здания и соответствует требованиям СНиП и СанПиН.

Далее наступает этап согласования проекта с газовой, пожарной службами, а также горэлектросетью и теплоснабжающей организацией. Если дом относится к объекту культурного наследия, то потребуется одобрение органов по защите памятников.

Следующий шаг – составление заявления установленной формы и подача его в отдел городской архитектуры или в многофункциональный центр. К нему прикладываются следующие оформленные документы:

• проект;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• письменные согласия всех проживающих в данном помещении граждан;
• технический паспорт;
• выписка с лицевого счета о составе семьи;
• заключение от пожарной организации;
• паспорт собственника;
• экспертное техническое заключение.

Документы, по желанию заявителя, предоставляются в виде заверенных копий или в электронном виде.

Заявление рассматривается в архитектурном отделе или жилищной инспекции не более 45 дней, в зависимости от сложности проекта. Собственнику выдается на руки расписка в принятии документов.

После рассмотрения вопроса, в течение трех рабочих дней выдается разрешение (либо мотивированный отказ) на проведение работ, в котором указан срок выполнения перепланировки. Получить разрешение можно лично или по почте.

После оформления проводятся все необходимые операции по перепланировке комнат. Следующими действиями будет составление нового техпаспорта и оформление приемочной комиссией акта выполненных работ. Затем все документы на уже большую жилую площадь передаются на регистрацию.

Плюсы и минусы

К положительным моментам всей этой беготни относится получение новых жилых метров, ведь не все могут позволить себе покупку другого жилья. Иногда такая перепланировка становится просто спасением для семьи. Получение законного права на присоединение лоджии к одной из комнат является гарантией того, что при сделках с недвижимостью это жилье не попадет в неликвид.

Получение разрешения является долгим по времени процессом. Можно, конечно, начать работы по объединению комнаты с балконом или лоджией одновременно с изготовлением проекта. Однако нет гарантии, что все согласования будут получены.

Перепланировка балкона или лоджии – процесс долгий и дорогостоящий. Следует помнить, что за самовольно проведенные работы по переустройству может быть наложен штраф или вынесено решение суда о возвращении всех помещений в первоначальное состояние.

Требования к совмещению

Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.

Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.

Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.

Что можно делать

При перепланировке, включающей присоединение балкона к комнате, допускается:

• установка новых стеклопакетов;
• утепление стен, пола, потолка балкона;
• замена обшивки с внутренней и наружной стороны;
• демонтаж старых оконных конструкций;
• демонтаж балконной двери;
• снос подоконной стены (если разрешено).

Чего делать нельзя

Существует много ограничений на такой вид перепланировки. Все они регламентируются различными нормативными документами:

• на балконе или лоджии нельзя устанавливать дополнительные батареи отопления, из-за повышения нагрузки на тепловые системы дома;
• не допускается изменение фасада дома:
• если проектом дома предусмотрена пожарная лестница, ее нельзя демонтировать;
• не допускается устанавливать стеклопакеты на лоджии, если она является запасным пожарным выходом;
• нельзя изменять высоту заграждения балкона или лоджии;
• отделка балкона не должна быть из легко воспламеняемых материалов;
• не должно быть превышения нормативных нагрузок на балконную плиту.

Почему объединение балкона с комнатой не допускается без перегородки из стеклопакетов

Помещения балконов и лоджий, по всем документам собственника, считаются нежилыми и не являются частью квартиры.

В общем проекте эти зоны относятся к конструкции дома и считаются холодными. Объединение этих помещений не попадает под понятие «перепланировка».

Теплотехнический расчет для этих помещений изначально не проводился. Даже если будет произведено утепление этих зон, все равно они будут считаться холодными. Разрешение на установку радиатора и подключение к теплосетям дома этих участков точно не согласуют.

Чтобы подвести объединение помещений под понятие перепланировки на законных основаниях, на месте демонтированного балконного блока допускается установка перегородки из стеклопакетов. Возможен монтаж конструкции «гармошка», установленной на капитальных направляющих. Будет считаться, что условие разделения отапливаемой и холодной зон соблюдено. При подписании акта приемки комиссия обязательно проверит соответствие всех этих моментов.

Самые популярные виды изменений

Некоторые виды работ по присоединению лоджии к комнате можно производить без согласования, так как они не считаются перепланировкой.

Остекленение

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, остекление балконов и лоджий не требует согласования. Однако есть некоторые условия, которые необходимо соблюдать:

• конструкцию оконных блоков нельзя выносить за границы ограждения балкона или лоджии;
• внешнее оформление не должно иметь существенной разницы с другими квартирами;
• установление стеклопакетов не должно увеличить допустимую нагрузку на балконную плиту.

Снос подоконной системы

В панельных домах стена, расположенная под окном, почти всегда относится к несущим элементам. Получить разрешение на ее снос проблематично. В кирпичных домах демонтаж этого участка возможен, хотя может потребоваться усиление конструкции и установка дополнительных опор для поддержания верхнего проема.

Иногда эту часть стены оставляют, и оформляют в качестве некой детали интерьера комнаты. Также не всегда можно удалить порог, разделяющий помещения. В кирпичных домах он является частью перекрытия, а в панельных – его демонтаж может нарушить жесткость конструкции. Работы по сносу подоконной системы относятся к перепланировке.

Снятие оконного проема из комнаты

Объединение помещений производится за счет удаления оконного блока. Меняется конфигурация комнаты, поэтому необходимо внесение новых данных в технический паспорт.

Соединение с частью квартиры

Присоединение лоджии к комнате – наиболее распространенный вид объединения. В большинстве случаев у лоджии только одна сторона выходит на улицу, а боковыми ограждениями являются стены дома. Это более надежная система, чем балкон, который является выносной конструкцией. Однако чтобы такое объединение оформить, как перепланировку, требуется установить раздвижную перегородку, которая поможет соблюсти все формальности.

Можно ли это узаконить, и какова процедура подачи документов

В случае, когда собственник произвел самовольное объединение, узаконить балкон, как часть комнаты, будет непросто. Если при соединении пространства комнаты и балкона учтены все технические требования, то шанс, несомненно, есть. При несоблюдении хотя бы одного из них оформить перепланировку на законном основании не получится. Процедура подачи документов такая же, как описана выше.

Иногда возникает необходимость узаконить балконы на первом этаже. Самовольно возведенный балкон в этом случае классифицируется не как навесная конструкция, а как пристрой. То есть меняется статус земли под ним. Случаи передачи этой части земли в собственность крайне редки. Ее могут только сдать в аренду, если получено положительное решение суда. После этого производится оформление документов в БТИ и регистрационных органах.

Сроки оформления, стоимость и результат

После подачи заявления на получение разрешения срок рассмотрения составляет 45 дней. Сколько будет стоить оформление – однозначного ответа нет. Изготовление проектной документации – самая дорогостоящая часть процесса. Она зависит от сложности проекта, и будет стоить около 30 тысяч рублей. В разных регионах цены могут сильно отличаться. Полная стоимость оформления разрешения на перепланировку может доходить до 150 тысяч рублей.

В каких случаях могут отказать

Жилищная комиссия может отказать в выдаче разрешения в случае:

• если планируемая переделка затрагивает снос или частичный демонтаж несущих стен;
• при существенном нарушении фасада дома;
• если дом является историческим памятником архитектуры;
• при ущемлении интересов собственников других квартир;
• когда возводимая конструкция перекрывает запасной пожарный выход.

Перепланировка квартиры – дело трудное, затратное, и затевать ее лучше на законных основаниях, тогда долгие хлопоты не помешают наслаждаться уютом дополнительной зоны отдыха.